Как оценить стоимость земельного участка

Как оценить стоимость земельного участка

Как правильно оценить стоимость земельного участка?

В поле зрения оценщика должны попасть:

  • разрешенное использование «делянки»;
  • целевое назначение участка во время его оценки;
  • примеры эксплуатации соседних схожих территорий;
  • прогнозируемые «перепады» на земельном рынке.
  • Нельзя забывать о том, что эффективное использование участка может не совпадать с текущим , но, часто бывает, что именно текущее является самым рентабельным. Перечень важных бумаг и сведений включает: Стоимость аренды зависит от баланса выгоды и обязательств, принимаемых будущим арендатором.

    Но, кроме перечисленных, оценка земли под аренду включает также дополнительный набор факторов — условия договора

    Оценка земельных участков: что это такое и как это делается?

    Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

    Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке. Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными.

    Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

    Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

    Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности: Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

    Как узнать рыночную стоимость земельного участка

    Обновление: 20 октября 2022 г.

    Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль. Метод осуществляется по такому плану: Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов; Определяется доход от строений; Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

    На цену земельного участка влияют следующие основные параметры, без наличия информации по которым определение рыночной стоимости земельного участка не может считаться достоверным:

    • размер и форма участка;
    • назначение и разрешенный метод использования земли;
    • имеющийся ландшафт;
    • наличие и возможность подведения коммуникаций;
    • территориальное расположение участка;
    • наличие и состояние строений;
    • экология района расположения.

    При изменении рыночной ситуации и существенных колебаниях цен эквивалентных объектов рыночная стоимость участка подлежит соответствующей корректировке.

    Существует три основных способа определения рыночной стоимости земельного участка: Таким образом, метод сравнения отражает взаимодействие спроса и предложения, метод затрат — интересы продавца, а метод доходов — интересы покупателя, то есть всех сторон, действующих на конкурентом рынке недвижимости.

    Оценка стоимости земли, земельных участков в Москве

    Если Вы хотите заказать услугу оценки земли, воспользуйтесь, пожалуйста, одним из способов:

    1. Позвоните нам: (495) 236-90-36, (495) 532-34-74, (499) 131-05-10;
    2. Оставьте заявку с помощью формы обратной связи.
    3. Приезжайте в один из наших офисов, адреса которых размещены в разделе «Контакты».
    1. Мы предлагаем своим клиентам низкие цены.
    2. Мы готовы предоставить гарантии профессиональной оценки.
    3. Мы предлагаем скидки и специальные условия для своих клиентов.
    4. Мы готовы провести любую оценку на профессиональном уровне!

    Оценка земли – это расчет дохода, который земельный участок может принести после размещения на нем предприятий или жилых домов, обработки сельхозугодий на территории и прочее.

    Процесс вычисления рыночной стоимости является сложным и многофакторным. Вопрос, как узнать рыночную стоимость земли на конкретном участке до момента заключения сделки, является ключевым как для продавца, так и для покупателя участка.
    Определение оценочной стоимости земли имеет свои особенности.

    Оказываем услуги оценки следующих объектов:

    • максимум (в ЦАО) – 49 824 за м 2 ;
    • средняя (в границах старой застройки) – 20 727 рублей за м 2 ;
    • минимум (в присоединенных населенных пунктах) – 3 319 рублей за м 2 .
    • Документы, устанавливающие право на владение землей.
    • Копии карты или геодезического плана с указанием территориальных границ и особенностей местоположения.
    • Информация о его целевом назначении.
    • Сведения о подведенных инженерных коммуникациях и их состоянии.
    • Справка о налоговой ставке или размере арендной платы.
    • Категория земли.
    • Местонахождение.
    • Развитие инфраструктуры в этом районе.
    • Конъюнктура рынка.
    • Размер участка.
    • Природный ландшафт.
    • Состояние экономики в регионе.
    • Форма собственности.

    По завершению оценки эксперты компании составляют отчет, в который заносятся все результаты проведенной работы.

    Все земли делятся на две категории. В свою очередь, при оценке земельных участков может определяться их потенциальная инвестиционная или реальная рыночная стоимость. Независимая компания «СОЮЗ-ЭКСПЕРТ» выполняет оценку земельных участков по различным направлениям. В арсенале наших экспертов свыше 50 поправочных коэффициентов, что позволяет максимально точно рассчитывать их стоимость.

    Как оценить земельный участок самостоятельно

    Для чего нужно знать стоимость земли, находящейся в собственности?

    В него входят: Профессионализм специалистов нашей компании – гарантия максимально точной оценки рыночной стоимости земельного участка любой сложности. Стоимость услуг нашей компании вполне приемлема для любого заказчика. Задайте вопрос и специалисты «Союз-Эксперт» на него ответят.

    Земля, как и остальное имущество, и производственные активы компании, является активом, который может и должен приносить прибыль. Способов получения выгоды много: строительство, сдача в аренду, размещение под залог для получения кредитных продуктов банков на развитие производства. Корректное определение цены земельного – важнейший фактор для дальнейшего эффективного пользования этим активом.

    Оценка земельного участка в Архангельске может понадобиться в самых различных ситуациях.

    Однако чаще всего оценка стоимости земельного участка необходима при совершении сделок купли-продажи. сдачи в аренду, вступлении в права наследования, оформлении кредита, инвестировании в земельные ресурсы.

    Во всех этих случаях точность определения стоимости одинаково важно, как для покупателя, так и для продавца.

    Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется.

    1. Передача земельного участка по наследству;
    2. Аренда;
    3. Использования участка в качества залога;
    4. Вложение инвестиций в участок.
    5. Купля или продажа;

    Оценка участка может быть проведена на конкретную дату.

    За сколько продавать свою землю?

    Многие владельцы земельных устанавливают цену, которую считают адекватной и достаточной. Необоснованная стоимость участков, выставленных на продажу, затрудняет продажу, ведь покупатель тоже умеет считать. Что влияет на установление цены земельного при продаже?

    Расположение земельного участка. Размер и форма земельного участка.

    Ландшафт. Этот вопрос возникает у каждого владельца загородной недвижимости, решающего выставить ее на продажу. Определить стоимость конкретного объекта бывает крайне непросто.

    Лучше всего доверить это профессиональному оценщику.

    Впрочем, кое-что может сделать и сам собственник.

    Более того, если он хотя бы в общих чертах попытается сориентироваться в вопросах цен, то это только облегчит дальнейшее сотрудничество с оценщиком и ускорит процесс продажи. Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов, но одним из наиболее значимых ценообразующих факторов является назначение земли, ее разрешенное использование.

    Именно из нее мы добываем основные природные ресурсы для дальнейшей их реализации, на земле мы строим дома, чтобы жить в них или их продавать другим людям. Большинство сделок по купле-продаже, совершаемых в наше время, так или иначе связаны с землей. Именно поэтому оценка земельного участка независимыми экспертами пользуется огромной популярностью.

    Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

    Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

    Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность. Например – земли поселений (ИЖС).

    В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

    Еще больше полезной информации о затратном методе в видео: А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

    Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

    Можно использовать формулу: УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где: ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.

    Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

    Отчёт включает разделы:

    • Согласование результатов.
    • Основные факты и выводы.
    • Задание на оценку.
    • Описание самого объекта оценки и процесса.
    • Анализ рынка.

    Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней.

    К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки. Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила: Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

    • Документы, на основании которых оно возникло.
    • Паспорт собственника.
    • Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);

    Как узнать рыночную стоимость земельного участка

    Как следует из названия, рыночная стоимость напрямую связана с текущей ситуацией на рынке недвижимости и представляет собой установленную на определенный период времени цену на землю.

    Для корректного назначения цены рекомендуется привлечь эксперта по оценке недвижимости либо провести тщательный анализ самостоятельно. Оценочная процедура недвижимости регламентируется Земельным Кодексом.

    В статье 66 приводятся положения относительно рыночной и кадастровой величины стоимости наделов. Если рыночная величина определяется на основании ФЗ №52 «Об оценочной деятельности», то кадастровая цена устанавливается после проведения кадастровой оценки силами государственных служб.

    Усредненный показатель кадастровой стоимости по конкретному району/округу устанавливается региональными органами власти. Согласно ст. 66, при наличии установленной рыночной цены, ей приравнивается кадастровая.

    Изменить кадастровую стоимость досрочно можно лишь при наличии соответствующего постановления суда.

    Т.е. корректировка кадастровой стоимости должна рассматриваться в судебном порядке. Согласно рекомендациям, при установлении рыночной стоимости исходят из следующих правил: На видео о кадастровой и рыночной стоимости Таким образом, при установлении рыночной стоимости владелец земли будет исходить из множества показателей и особых характеристик недвижимости, а также готовности рынка к такой цене.

    Определение рыночной стоимости земельного участка

    Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

    Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию: а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о взаимосвязи участка с окружением; г) экономические факторы, характеризующие участок. Существуют следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное строительство: 1.

    Метод сопоставимых продаж. 2. Метод соотнесения (переноса).

    3. Капитализация земельной ренты.

    4. Метод «остатка для земли».

    5. Метод развития (освоения) земельного участка и др. Недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.

    Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам: Элементами сравнения являются семь факторов: 2. Условия финансирования сделки.

    4. Время продажи или дата продажи. 6. Физические характеристики. 7. Характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

    Единицы сравнения используются, если: а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и по размеру имеющихся улучшений; б) необходима предварительная информация для покупателей. Расчёты стоимости земли методом капитализации земельной ренты основаны на использовании следующей формулы: Условия применения метода остатка дохода для земли: имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации; известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

    1. Определяют стоимость улучшений.

    2. На основе ставок арендной платы и операционных расходов определяют чистый операционный доход (ЧОД) всей собственности. 3. Определяют ЧОД, приходящийся на здание.

    4. Определяют ЧОД, приходящийся на землю. 5. Определяют стоимость земли путём капитализации чистого операционного дохода, относящегося к земле. Метод развития участка предполагает реализацию следующих этапов оценки: Определение размеров и числа индивидуальных участков.

    Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж (определяется величина выручки от продажи). Расчет издержек освоения участков и их продаж, составление графика освоения и предполагаемого периода продаж. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж индивидуальных участков.

    Определение ставки дисконтирования. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.